由于目前規(guī)制金交所行為的法律法規(guī)相對(duì)較少，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是在金交所直接掛牌融資（包括私募債、股權(quán)融資、定向融資工具）還是通過(guò)委托債權(quán)投資（受托人為非銀行）、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行間接融資，所受的規(guī)制都不太大。

私募債是指在中國(guó)境內(nèi)依法注冊(cè)的公司、企業(yè)及其他商事主體在中國(guó)境內(nèi)以非公開(kāi)方式募集和轉(zhuǎn)讓，約定在一定期限還本付息的債券。發(fā)債主體應(yīng)當(dāng)以非公開(kāi)方式募集債券，每款私募債券的投資者合計(jì)不得超過(guò)200人。私募債和信托、資管計(jì)劃不同，私募債是投資者直接將錢借給發(fā)行人（融資主體），去中介，屬于直接融資。信托和資管計(jì)劃是投資者將錢委托給信托或資管等機(jī)構(gòu)，然后再由信托或資管機(jī)構(gòu)將錢借給融資主體，信托或資管等機(jī)構(gòu)實(shí)際擔(dān)任了中介的角色，屬于間接融資。由于私募債是投資者直接將錢借給融資者，投資者是風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者，因此需要對(duì)投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承受能力的評(píng)估和投資風(fēng)險(xiǎn)教育。

該模式中，金交所發(fā)行的私募債在網(wǎng)袋平臺(tái)進(jìn)行銷售，結(jié)合了網(wǎng)袋平臺(tái)的獲客優(yōu)勢(shì)和金融資產(chǎn)交易所的合規(guī)優(yōu)勢(shì)，是金融領(lǐng)域的一種創(chuàng)新。由于私募債屬于私募產(chǎn)品，故受投資人人數(shù)以及合格投資者制度限制。即最終權(quán)益持有人數(shù)量不得超過(guò)200人，在投資者投資私募債時(shí)，要對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行評(píng)估以及對(duì)投資者進(jìn)行產(chǎn)品信息披露和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)揭示。

根據(jù)天交所《私募債券業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》的規(guī)定，私募債是指在中國(guó)境內(nèi)依法注冊(cè)的公司、企業(yè)及其他商事主體在中國(guó)境內(nèi)以非公開(kāi)方式募集和轉(zhuǎn)讓，約定在一定期限還本付息的債券。發(fā)債主體應(yīng)當(dāng)以非公開(kāi)方式募集債券，每款私募債券的投資者合計(jì)不得超過(guò)200人。自此之后，各地方金融資產(chǎn)交易中心推出各自類似的創(chuàng)新產(chǎn)品，并提出相關(guān)辦法和規(guī)定，包括“私募債”、“定向融資計(jì)劃”、“定向融資工具”、“直融計(jì)劃/產(chǎn)品”等。

以某金融資產(chǎn)交易中心為例，在某金交中心備案發(fā)行的「定向融資計(jì)劃」的發(fā)行人基本都是zf平臺(tái)公司或國(guó)有企業(yè)，并要求有經(jīng)各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為AA的關(guān)聯(lián)主體為產(chǎn)品如期兌付提供無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，且要求發(fā)行人所在地的zf主管部門出具產(chǎn)品備案發(fā)行支持文書(shū)。

從產(chǎn)品定性來(lái)看，定向融資工具（定向融資計(jì)劃）和私募債有共通之處。南京金融資產(chǎn)交易中心發(fā)布的《南京金融資產(chǎn)交易中心定向融資工具業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》中規(guī)定：定向融資工具是指企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)以非公開(kāi)方式發(fā)行和轉(zhuǎn)讓，并約定在一定期限還本付息的直接融資類產(chǎn)品。

辦法對(duì)發(fā)行定向融資工具的條件為：

（一）發(fā)行人是在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的股份有限公司或者有限責(zé)任公司；

（二）發(fā)行利率不得超過(guò)同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的3倍；

（三）發(fā)行人對(duì)還本付息的資金安排有明確方案；

（四）本中心規(guī)定的其他條件。